Otázka v diskusi:
TZ ukončení smlouvy
Hana,
10.11.2014
Dobrý den, provedli jsme technické zhodnocení nemovitosti, kterou máme v nájmu, máme souhlas vlastníka s odepisováním, byly uplatněny odpočty DPH z pořízeného materiálu, odpisy nakonec nebyly prováděny (přerušeno odepisování), nyní byla ukončena nájemní smlouva. Jakým způsobem nyní postupovat? Lze přeprodat technické zhodnocení vlastníkovi za symbolickou 1kč, abychom nemuseli vracet poměrnou část DPH (ještě neuplynulo 10let od provedení TZ). lze rozdíl zůstatkové ceny uplatnit daňově? Nebo se s vlastníkem nerovnat, zůstatkovou cenu nedaňově a opravit uplatněný odpočet, neboť neuplynulo 10let od pořízení? Nebo je ještě nějaká další a méně bolestná varianta? S původním vlastníkem nebylo rovnání nijak smluvně ošetřeno, ukončení smlouvy již proběhlo a teď řešíme, co s tím. Děkuji za každou odpověď. Nevím si vůbec rady.
1 odpověd:
-
Z pohledu daně z přidané hodnoty:
Povinnost provádět úpravu odpočtu daně u technického zhodnocení najaté nemovitosti v souvislosti s ukončením nájmu nevzniká. Podle právního názoru GFŘ který je uveden na webových stránkách finanční správy (viz http://www.financnisprava.cz/cs/dane-a-pojistne/dane/dan-z-pridane-hodnoty/informace-stanoviska-a-sdeleni/dph-u-sc-pri-prvodu-a-naj-ne-a-byt-druz/ii-nejcastejsi-dotazy-k-uplatnovani-dph-1648), provede-li nájemce technické zhodnocení najatého majetku, jedná se o poskytnutí služby pronajímateli podle § 14 odst. 1 zákona o dani z přidané hodnoty. Taková služba je nájemcem poskytnuta dnem, kdy pronajímatel může technické zhodnocení začít užívat, tj. fakticky k datu ukončení nájmu.
Povinnost přiznat daň z takové služby vzniká podle § 21 odst. 1 zákona o dani z přidané hodnoty nájemci ke dni uskutečnění zdanitelného plnění, tj. ke dni ukončení nájmu, nebo ke dni přijetí úplaty od pronajímatele, a to k tomu dni, který nastane dříve. Při poskytnutí této služby se uplatní základní sazba daně, tj. aktuálně ve výši 21 %. Základem daně za tuto službu je ve smyslu § 36 odst. 1 zákona o dani z přidané hodnoty prakticky částka peněžního vyrovnání, které poskytne pronajímatel nájemci. Provést peněžní vyrovnání ve výši 1 Kč je problematické, protože správce daně by mohl tuto situaci posuzovat tak, že podle faktického stavu se jedná o bezúplatné poskytnutí služby, u něhož se stanoví základ daně podle § 36 odst. 6 zákona o dani z přidané hodnoty. Z hlediska daně z přidané hodnoty je nejméně rizikové dohodnout se na peněžním vyrovnání s pronajímatelem, které bude odpovídat reálné zůstatkové hodnotě technického zhodnocení. Z této částky vznikne nájemci povinnost přiznat daň a pronajímateli, který je plátcem daně, nárok na odpočet daně.
Z pohledu daně z příjmů:
U vlastníka pronajímatele se náklady vynaložené nájemcem na dokončené technické zhodnocení se souhlasem pronajímatele neuhrazené pronajímatelem považují za nepeněžní příjem dle § 23 odst. 6 zákona o daních z příjmů. V daném případě se jedná o nepeněžní příjem pronajímatele v roce ukončení nájmu, který se ocení zůstatkovou cenou, kterou by měl majetek při rovnoměrném odpisování bez zvýšení odpisu v prvním roce odpisování, nebo znaleckým posudkem.
Dle § 24 odst. 2 písm. tb) zákona o daních z příjmů je daňovým nákladem zůstatková cena technického zhodnocení odpisovaného nájemcem při ukončení nájmu do výše náhrady výdajů (nákladů) vynaložených na toto technické zhodnocení.
