Od 1. 7. 2025 nabyla účinnosti klíčová část novely zákona o DPH, která se dotkla oblasti nemovitých věcí a poskytování stavebních prací. Asi nejvýznamnější změnu představuje zkrácení časového testu pro zdanitelné dodání vybraných nemovitých věcí a zavedení principu tzv. prvního dodání, podle kterého je pouze první převod po dokončení nebo podstatné změně předmětem zdanění. Novela zároveň upřesnila definici stavebního pozemku a přinesla úpravu definic staveb pro bydlení a sociální bydlení, kdy je kladen důraz na evidenční a faktický stav stavby. Platí rovněž nová pravidla pro výpočet podlahových ploch, která stanoví vyhláška MF. Změnily se i podmínky pro dobrovolné zdanění nájmu nemovitých věcí a pravidla pro uplatnění základní a snížené sazby DPH při poskytnutí stavebních či montážních prací. i pravidla
Uvedené změny mají významné dopady nejen pro developery, investory a dodavatele stavebních prací, ale i pro daňové plánování při převodech nemovitých věcí tak, aby odpovídaly zamýšlenému režimu DPH. Proto si je podrobně vysvětlíme a za pomoci praktických příkladů aplikujeme na konkrétní situace.
Od 1. 1. 2026 umožňuje zákon o DPH vrácení bezdůvodně zaplacené DPH správcem daně. Jedná se o výjimečné situace, kdy je její vrácení dodavatelem či poskytovatelem nemožné nebo nadměrně obtížné. Nová právní úprava vychází z judikatury SDEU. Přiblížíme si podmínky a způsob uplatnění tohoto nároku.
Vydal Svaz účetních České republiky dne 9. 2. 2026
Máte pochybnosti? Potřebujete si ověřit svůj názor? Kontaktujte nás prostřednictvím našich internetových stránek – sekce Dotazy.
Chybí Vám v našem časopise nějaké téma? Rádi uvítáme Vaše náměty, napište nám na metodika@ucetni.cz nebo volejte na tel. +420 603 225 418.
DPH u nemovitých věcí a stavebních prací
Ing. Olga Hochmannová
Judikatura SDEU ve věci vracení bezdůvodně
zaplacené daně a § 81 ZDPH od 1. 1. 2026
Ing. Olga Hochmannová
Dotazy z praxe
Kolektiv autorů
I. DPH U NEMOVITÝCH VĚCÍ A STAVEBNÍCH PRACÍ
1. Změny ve vymezení staveb pro bydlení (§ 48 ZDPH)
1.1. Stavby pro bydlení
1.2. Příklady staveb, které slouží k využití stavby bytového domu nebo rodinného domu
1.3. Příklady místností užívaných spolu s obytným prostorem
1.4. Změny ve vymezení bytového domu
1.5. Změny ve vymezení rodinného domu
1.6. Registr územní identifikace, adres a nemovitostí
1.7. Pozemek, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí
1.8. Obytný prostor
1.9. Dokončení stavby
2. Změny ve vymezení staveb pro sociální bydlení (§ 48a ZDPH)
2.1. Bytový dům pro sociální bydlení
2.2. Rodinný dům pro sociální bydlení
2.3. Obytný prostor pro sociální bydlení
2.4. Další stavby pro sociální bydlení
2.5. Výpočet podlahové plochy staveb pro sociální bydlení
2.6. Vyhláška č. 163/2025 Sb. o způsobu výpočtu podlahové plochy pro účely DPH
3. Změny v sazbách daně u staveb pro bydlení (§ 49 ZDPH)
3.1. Změna stavby na stavbu pro sociální bydlení
3.2. Dodání nedokončené stavby pro sociální bydlení
3.3. Stavební nebo montážní práce na dokončené stavbě pro bydlení
3.4. Stavební nebo montážní práce na dokončené stavbě, která není stavbou
pro bydlení ani sociální bydlení
4. Změna pravidel pro dodání pozemku (§ 55a ZDPH)
4.1. Základní pravidlo pro osvobození při dodání pozemku dle § 55a ZDPH
4.2. Definice pojmu „nemovitost“ a „pozemek“
4.3. Pozemek, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí
4.4. Stavby, které netvoří s pozemkem funkční celek
4.5. Stavební pozemek
4.6. Možnost uplatnit daň na pozemek
4.7. Několik možných problémů při převodu pozemku
5. Změny v uplatnění DPH u dodání vybrané nemovité věci (§ 56 ZDPH)
5.1. Základní pravidlo pro osvobození při dodání vybrané nemovité věci
5.2. Vybraná nemovitá věc
5.3. Dokončení vybrané nemovité věci
5.4. První dodání vybrané nemovité věci po podstatné změně
5.5. Podstatná změna dokončené vybrané nemovité věci
5.6. Stejné lhůty pro pozemek a stavbu
5.7. Možnost rozhodnout se pro uplatnění daně
6. Změny u nájmu nemovité věci (§ 56a ZDPH)
6.1. Základní pravidlo pro osvobození od daně u nájmu nemovité věci
6.2. Možnost rozhodnout se pro uplatnění daně
7. Změny v osvobození při dodání nemovité věci dle § 62 ZDPH
7.1. Kdy nelze u nemovité věci uplatnit osvobození od daně dle § 62 ZDPH
7.2. Možnost rozhodnout se pro uplatnění daně
II. JUDIKATURA SOUDNÍHO DVORA EU VE VĚCI VRACENÍ BEZDŮVODNĚ
ZAPLACENÉ DANĚ A § 81 ZDPH OD 1. 1. 2026
1. Změna § 81 ZDPH k 1. 1. 2025
2. Změna § 81 ZDPH k 1. 1. 2026
3. Základní účel ustanovení § 81 ZDPH Vracení bezdůvodně zaplacené daně
4. Související judikatura SDEU – základní charakteristika
5. Jednotlivé rozsudky SDEU
6. Dopady uvedené judikatury SDEU a ustanovení § 81 ZDPH do praxe
III. STANOVISKA K DOTAZŮM
1. Prodej osobního automobilu a úprava odpočtu DPH
2. Prodej bytů a DPH dle pravidel od 1. 7. 2025
3. Nákup zboží z nizozemského skladu dovezeného z Velké Británie
4. Záruční opravy strojů pro osobu povinnou k dani ze třetí země
5. Poskytování zdravotních služeb a DPH
IV. DOPLŇUJÍCÍ INFORMACE K ČLÁNKU O JMHZ
OKÉNKO ODBORNÉ ANGLIČTINY
