Otázka v diskusi:
Technické zhodnocení pozemku ANO nebo NE?
Petr Mizera,
15.7.2026
Dobrý den,
jedna z našich společností aktuálně staví kancelářskou budovu. Kromě pozemku pro tuto budovu pořídila dva samostatné pozemky, na kterých je nyní zařízení staveniště a po dokončení výstavby zde zrealizuje veřejně přístupné arky, které budou sloužit nejen našim zaměstnancům, ale i veřejnosti. Nejedná se o pozemky sousedící přímo s pozemkem, na němž se staví kancelářská budova.
V rámci parků se budou realizovat
a) terénní úpravy (vč. navezení hlíny a navýšení nivelity pozemku),
b) stavby (chodníky, opěrné zdi, jezírko, volejbalový kurt) a instalace zařizovacích předmětů/technologií (lavičky, dětské hřiště, odpadkové koše, technologie pro jezírko/fontánu)
c) výsadba stromů, keřů, květin, trávníku.
Řeším otázku, jak tyto součásti účetně klasifikovat/zařadit. Našel jsem různá stanoviska. Část b) stavby a zařizovací předměty/technologie jsou jasné - stavby na 021, předměty/technologie na 022 samostatně nebo jako soubor SMV. Část c) jako pěstitelský celek nevidím, budou to různé okrasné rostliny (nelze uvažovat žádné plody). Část a) a c) se tedy jeví buď jako provozní náklad nebo jako "technické zhodnocení" pozemku?
Máte s tím prosím někdo zkušenosti? Nejlépe včetně prověření auditorem? Jak k tomuto přistupují developeři? Náklady na zelenou plochu ve vnitrobloku bych si dovedl představit zařadit jako související náklad s budovou. V tomto případě se jedná o samostatné pozemky nesousedící s pozemkem, na němž budova stojí.
Děkuji moc. Petr Mizera
7 odpovědí:
-
Dobrý den,
pozemek podle aktuální úpravy ZoÚ nelze odepisovat ani technicky zhodnotit. Vedete jej jako DHM neodepisovaný, v pořizovacích cenách. Nelze je ani přecenit z " historických pořizovacích cen, na aktuální ceny realitního trhu.
Pokud na pozemku postavíte nějaké stavební práce, pokud jde o stavby ( i lineární, jako jsou cesty ) pak je zařadíte pod jiné stavby. Pokud tam realizujete sportoviště, pak to zařadíte taky pod stavby, akorát se to ( pokud jde o daňové odpisy ) zařazuje pod jinou odpisovou skupinu.
Pokud jde o účetní podpisy, tak to je na vašem uvážení, případně si je nastavte podle daňových, jinak se rozejdou a vznikne účtování o odložené dani.
Keře, květiny a trávníky neodepisujete ( nejde li o pěstitelské celky ) neodepisujete, účtujete jejich pořízení do nákladů.
Tedy toto by bolo, ještě uvádíte že část těch parků a sportovišť zpřístupníte veřejnosti, to je pak ale otázka daňového posouzení uznatelnosti nákladů na jejich realizaci. Pokud to realizujete čistě v rámci podnikání, je nákladem vše co prokazatelně slouží k udržení a dosažení zisku ( tedy pokud to komerčně zpoplatníte, měla by firmy ustát u FÚ vynaložené náklady, daňové odpisy DHP a odpočty DPH je li plátce )
Pokud to ale zpřístupníte " zdarma " volně veřejnosti, pak ale máte daňově problém, Pokud budou parky bezúplatně zpřístupněny veřejnosti a nebude prokázána přímá souvislost s vaší ekonomickou činností za účelem dosažení zisku , může správce daně zpochybnit nárok na odpočet DPH ( a další náklady ) na vstupu u nákladů na vybudování parku.
To si buď rozmyslete, nebo si vezměte dobré daňaře.
-
Ještě nemotat zde " developery " tam je výstavba domů a BJ v podstatě postavená na zcela jiném principu, pro ně to je realizace v podstatě investiční záměr ( v zásadě investiční majetek realizovaný vlastní činností určený od počátku realizace k prodeji ) v zásadě výrobek :-) k budoucímu prodeji.
Tam se nic nikam nezařazuje a celá výstavba se účtuje pouze rozvahově do výrobků na v podstatě na skladě, teprve až to celé zrealizují a prodají tak se " sklad " přeúčtuje do nákladů, oproti výnosům z prodeje developerského projektu.
Nemotat :-)
-
Děkuji za rychlou odpověď. Chápu správně, že i terénní úpravy budou jednoznačně provozní náklady daného období, kdy se vynaloží. Je to tak?
Ještě doplním k poznámce o developerovi. K této úvaze jsem došel proto, že daný projekt realizuje společnost v rámci skupiny a následně bude pronajímat ostatním společnostem ve skupině, resp. možná později celé prodá.
-
Děkuji za rychlou odpověď. Chápu správně, že i terénní úpravy budou jednoznačně provozní náklady daného období, kdy se vynaloží. Je to tak?
Ještě doplním k poznámce o developerovi. K této úvaze jsem došel proto, že daný projekt realizuje společnost v rámci skupiny a následně bude pronajímat ostatním společnostem ve skupině, resp. možná později celé prodá.
-
Dobrý den,
u terénních úprav záleží proč jsou realizovány, pokud jako součást výstavby stavby ( třeba parkoviště, zpevněné plochy ) pak budou součástí realizace stavby, tedy budou součástí DHM.
Obdobně pokud budou terénní úpravy součástí např. výstavby sportovního hřiště.
Na pozemku obvykle neprovádíte terénní úpravy " jen tak " pozemek se obvykle pouze udržuje, například údržbou zeleně ( sekání trávy, stříhání porostů, odkácení stromů. Toto jsou v zásadě zahradnické práce udržovací a účtují se jako opravy a udržování do nákladů.
Pokud realizujete terénní úpravy na pozemku, pak obvykle za nějakým účelem, pravděpodobně jako přípravu staveniště pro realizaci nějaké stavby ( na pozemku ) nebo stavby nějakého sportoviště, dětského hřiště, golfového hřiště a tak.
Developerské projekty výstavby se neprodávají možná, jsou od počátku určeny k prodeji a stavba je v zásadě zbožím vytvořeným vlastní činností, následně se stavba ze skladu prodá, celá nebo po částech včetně samozřejmě pozemku na kterém stojí, To je zcela jiné účtování a vychází již z obchodního modelu developera.
Jakýkoli majetek ve firmě, pokud je váš můžete v budoucnu prodat i pozemky, nakonec prodej majetku ( nepotřebného nebo po výměně za jiný př. výměna vozového parku, je běžný ) nejde ale ale o nosný obchodní model firmy.
ČEZ také prodává a obměňuje svoje vozové parky, nemá ale nákup a prodej vozů jako nosný obchodní model, není to jaksi z předmětu podnikání autobazar.
-
Děkuji za vysvětlení.
Terénní úpravy pozemků pro výstavbu budou součástí pořizovací ceny staveb. Terénní úpravy zbylých částí parku, které budou osázeny stromy, keři a zatravněny jsou provozním nákladem.
-
Ano,
Já děkuji za zajímavé téma,
ať se jen daří. MM
