Otázka v diskusi:
Jaké doklady k příjmům z nájmu bytových prostor?

Lenka Klocová, 17.9.2025

3 odpovědi:

• Michal Mach, 17.9.2025

  Dobrý den,
  
  tady si musíte prvotně rozklíčovat o co vlastně jde,
  
  A ) pokud o poskytování nájmů ( příjmy dle §9 ZDP ) jde o klasické dlouhodobé nájmy za účelem bydlení v bytech, pak jde skutečně o příjmy z nájmů.
  
  Samozřejmě nájemník dokonce musí mít nájemní smlouvu ( ústní forma není přípustná dle Obč, zákoníku ) a z pohledu toho pronajímatele s.r.o. jsou to příjmy ( výnosy z nájemného ). Pokud jsou plátci DPH pak nájemné je osvobozeným zdan. plněním na výstupu, ovšem bez současného nároku odpočtu DPH na vstupu
  
  Jinak i osvobozené ZP se vykazují v DP k DPH
  
  B) pokud jde o krátkodobé služby, nejde o nájmy ale o poskytování ubytovacích služeb, tady pak ale vůbec nejste v §9 ZDP ale v klasickém podnikání dle §7 ZDP, ubytovací služby nejsou osvobozeným ZP a pokud je pronajímatel plátce DPH pak ubytovací služby, normálně daní na výstupu.
  
  U ubytovacích služeb ( protože jde o krátkodobé záležitosti s vysokou fluktuací ) nemusíte psát žádné smlouvy, je to v podstatě jako ubytování v penzionu, hotelu. Stačí někde vyvěsit ubytovací řád ( pro všechny ) a hosté dostávají jako potvrzení za ubytování FA nebo pokladní doklad.
  
  Pozor ubytovací službou jsou i takové služby, které se provozují například v klasických bytech, bytech ovšem ubytovacím způsobem air BnB - to je taky podnikání ne nájmy
  
  

• Lenka Klocová, 17.9.2025

  Pak tedy to lze posoudit jako ubytování, i když nejde o status ubytovny? Jde o bytový dům. Ve skutečnosti to bude asi tak, že někteří lidé jsou tam dlouhodobě, někteří jen krátkou dobu.
  Nejde o fyzickou osobu, ale o s.r.o., tedy jde vždy o výnosy z podnikání, nikoliv o příjmy par. 9 nebo par. 7. Děkuji za odpověď.

• Michal Mach, 17.9.2025

  Dobrý den,
  
  Pronajímat byty za účelem bydlení může i právnická osoba, zájmena pokud je majetek v jejím obchodním majetku. Na klasický nájem uzavírá klasické nájemní smlouvy, jde například o developerské firmy pronajímající bytové domy FO za účelem bydlení. Výnosy z nájmu jsou výnosy z jejich podnikání. U plátců DPH jsou pak zpravidla osvobozeným z.p. bez nároku odpočtu.
  
  Pokud by šlo o podnikání splňující definicí ubytovací služby, tak samozřejmé i toto může poskytovat i PO , jsou to stále výnosy z podnikání firmy, pokud je ale plátce DPH pak ubytovací služby zatěžuje DPH.
  
  Další variantou je že firma poskytuje komerční nájem ( kanceláře, sklady) zde jde taky o nájem, nikoliv ubytovací služby, ale komerční nájem je také zatížen DPH pokud je pronajímající firma plátce DPH.
  
  Samozřejmě může realizovat i kombinaci všech variant. To musíte rozlišit podle faktické činnosti, i pokud to realizuje firma, je pravda že vždy půjde o příjmy z podnikání, ale nájemní vztah musí být založen smlouvu o nájmu, ubytovací služby tam se individuální smlouva nepíše, pokud si objednáte ubytování zpravidla učiníte rezervaci a hosté přijímají tou rezervací současně i všeobecné ubytovací podmínky.
  
  Klíčové rozlišení je nutné zejména pokud je pronajímající firma plátce DPH, tam musí skutečně striktně oddělovat, protože se jí tam mohou kumulovat klasická zp a osvobozená. A to nejen na výstupu ale také vstupy, velice často se u určitých vstupů dostává do odpočtu DPH v krácení koeficientem.
  
  Pokud ta firma není plátce DPH, je to samozřejmě jednodušší, i tak to ale rozlišuje právně s ohledem na smlouvy, nájemní smlouva musí být písemná.