Otázka v diskusi:
Zdanění bytů
Veronika Ogurčákova,
29.3.2023
Dobrý den, mám klienta, který každoročně daní nájem z několika bytů. Většina je v jeho osobním vlastnictví, ovšem dva byty jsou družstevní, proto je nucen využívat paušální výdaje. Je možné byty nějak rozdělit a na družstevní použít paušální výdaje a na byty v osobním vlastnictví skutečné výdaje?
2 odpovědi:
-
Poplatník není vlastníkem družstevního bytu. Vlastníkem družstevního bytu je bytové družstvo. Družstevní byt využívá poplatník na základě nájemní smlouvy s bytovým družstvem. U družstevních bytů může mít tedy poplatník pouze příjmy z jejich podnájmu.
Podle pokynu GFŘ-D-59 k jednotnému postupu při uplatňování některých ustanovení zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů, se příjmy plynoucí poplatníkovi z podnájmu zdaňují stejně jako příjmy z nájmu v § 9 zákona o daních z příjmů.
Při zdaňování příjmů z nájmu se může poplatník rozhodnout, zda uplatní skutečné výdaje nebo paušální výdaje ve výši 30 %, nejvýše však do částky 600 000 Kč. Způsob uplatnění výdajů nelze zpětně měnit. Režim uplatnění výdajů (skutečné nebo paušální výdaje) se uplatní jednotně pro všechny příjmy poplatníka z nájemného podle § 9. Toto vyplývá z § 9 odst. 5 zákona o daních z příjmů, kde je stanoveno, že v částkách paušálních výdajů jsou zahrnuty veškeré výdaje poplatníka vynaložené v souvislosti s dosahováním příjmů z nájmu podle § 9.
Pokud plynou příjmy z nájemného (včetně podnájmu) manželům ze společného jmění manželů, musí příjmy zdanit jeden z nich. Každý rok může příjmy z nájemného plynoucí manželům ze společného jmění manželů zdanit kterýkoliv z nich. Je možné, aby jeden z manželů uplatňoval skutečné výdaje při zdaňování příjmů z nájemného a druhý z manželů uplatňoval paušální výdaje u příjmů z nájemného.
-
Dobrý den,
nemůžete u jednoho typu příjmu FO ( např. příjmy z nájmu dle §9 ZDP ) uplatňovat současně v jednom roce jak skutečnou evidenci P a V tak výdaje % -tem z příjmu )
To lze pouze pokud máte 2 různé typy příjmů, např. podnikání dle §7ZDP a nájmy dle §9 ZDP, pak můžete např. na podnikání uplatnit %-ní paušál a na nájmy pak výdaje skutečné.
Jinak na dr. byty pokud je podnajímáte ( protože jde o podnájem nikoli nájem ) a to podnájem se souhlasem DR, můžete uplatnit jak skutečné výdaje ( opravy, udržování, režie z předpisu úhrad DR ( ale jen běžnou měsíční režii, tedy ne úhrady anuity úvěrů a případné dlouhodobé rezervy na investice ( TZ ) tak výdaje %-tem z příjmu.
Ono obecně nemusíte jakoukoli nemovitost vlastnit, aby byl realizován příjem z nájmu, stačí si jí pronajmout či propachtovat a ve smlouvách stanovit podnájem. ( typicky družstevní byty ) ale je to naprosto běžné i v B2B.
Ono podle metodiky GFŘ lze také vylučovat některé P a V z nájmů pokud jsou tzv. průtočnou položkou ( např. zálohy na energie ), pokud jsou přeúčtovány v nájmu ( ale 1:1 ) , pak můžete buď evidovat pouze čistý příjem bez záloh energií a současně očistit další výdaje od záloh za energie, nebo to brát jako celý příjem vč. záloh a uplatnit celý výdaj vč. záloh. Pokud se totiž udělá správně základ daně by měl být shodný.
